Рассмотрим интересный вопрос. Ко мне обратился клиент с запросом: «как доказать суду , что доля в оплате за содержание и ремонт СОИ не должна начисляться по кв.метрам жилой квартиры Если механическая очистка придомовой территории осуществляется грейдером, то какое отношение — это может быть к моей квартире — ни грейдер , ни экскаватор в неё не загонишь. Или санитарная очистка — из сотрудников УО никто не приходит мыть пол и засыпать антисептик в мусорный контейнер в моей квартире».
Сразу отмечу, что такие вопросы популярны, когда собственники хотят утвержденный тариф применить не к площади помещения, а к площади доли, которая бы получилась при выделе общего имущества в МКД. Такая позиция ошибочна и в статье мы разберем сам принцип начисления «платы за содержание жилого помещения».
Что такое плата за содержание жилого помещения?
Первое на что обращаю внимание — несовершенство «понятийного» аппарата в ЖК РФ. В частности существует такое понятие, как «плата за содержание жилого помещения». Такая формулировка вводит в заблуждение собственников и если не читать ЖК РФ в целом (а лишь часть), то можно прийти к ошибочному мнению, что «плата за содержание жилого помещения» это оплата за работы и услуги внутри такого помещения и т.д.
Понятия «плата за содержание жилого помещения» в ЖК РФ отсутствует, то есть нет дословно статьи со следующим содержанием «плата за жилое помещение — это…».
Но содержание такой оплаты мы можем раскрыть через положения статьи 154 ЖК РФ.
В частности установлено, что плата за содержание жилого помещения, включает в себя:
- услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- услуги, работы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
- коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Это следует из п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.
Теперь мы поняли, что «плата за содержание жилого помещения» не включает в себя расходы непосредственно за такое жилое помещение, а включает в себя именно расходы за содержание, текущий ремонт общего имущества и услуги управления.
Почему в законе не написали именно «оплата за содержание и ремонт общего имущества» вместо «плата за содержание жилого помещения» остается загадкой и ответа нет нигде. Спасибо и на том, что указали расшифровку такой оплаты, из которой мы и сделали вывод, что оплата идет за содержание, ремонт и управление именно общим имуществом в МКД.
Далее обратимся к такому распространенному понятию, как «тариф за содержание и ремонт», который мы наблюдаем в наших платежных документах в виде произведения тарифа на площадь квартиры.
Тут следует отметить, что ни один нормативный правовой документ не содержит такого понятия, как «тариф за содержание и ремонт». Это общепризнанное название и законом прямо не поименовано, но под ним как раз и подразумевают «плата за содержание жилого помещения».
Почему начисления делают по площади квартиры?
В ст. 39 ЖК и 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) установлено общее правило, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в МКД.
Как видим, размер расходов каждого собственника определяется соразмерно долям в праве общей собственности.
Теперь определим, как же найти эту долю саму по себе.
Соразмерность тождественно понятию пропорция согласно Толковому словарю Ушакова.
Пропорция же — это равенство двух отношений:
В нашем случае размер оплаты за содержание жилого помещения должен определяться, как разница между площадью квартиры (или нежилого помещения в МКД) к общей площади всех квартир (в том числе нежилых помещений в МКД).
Если площадь квартиры равна 80 кв.м., а общая площадь всех квартир в доме равна 4500 кв.м., то доля будет находиться следующим образом:
80 / 4500 = 0,0177 или если переведем в проценты, то 1,77 %. Иными словами, из всех затрат на содержание общего имущества наша доля будет составлять в размере 1,77 %.
Также по сути это наша доля на общее имущество. Например, если бы можно было сделать выдел доли в натуре, то наша доля из общей площади мест общего пользования была бы 1,77 %.
Теперь посчитаем общий размер затрат на доме, собственники при выборе УО утвердили размер затрат и привязали его к общей площади помещений в собственности, то есть 4500 кв.м., а сам размер в перерасчете на квадратный метр такой площади составил 20 рублей.
Это значит, что весь дома (все собственники) в доме платят ежемесячно «плату за содержание жилого помещения» в размере 90 000 рублей, а в год это
1 080 000 рублей.
Теперь сделаем расчет ежемесячного размера платы по доли квартиры в праве в праве на общее имущество (0,0177 или если переведем в проценты, то 1,77 %).
Но мы данный расчет должен к привязке к тому, что по сути мы утвердили на сегодня не сам тариф, а размер ежемесячной оплаты всего дома. В нашем случае это 90 000 рублей.
Если мы делаем расчет по доле в праве на общее имущество по первому принципу, то у нас ежемесячный размер оплаты будет составлять 90 000 * 0,0177 = 1 593 рублей, а если мы подключим сюда погрешность, то есть долю в размере 0,017777777 , то получим размер ежемесячной оплаты 1600 рублей, то есть мы выходим на наш изначально утвержденный тариф, в 20 руб/кв.м. площади помещения в МКД в собственности;
При таком подходе мы соблюдаем принцип соразмерности и по сути, чем больше квартира в собственности, тем больше доля в праве на общее имущество.
Теперь предлагаю сделать наш расчет по площади мест общего пользования в МКД, который УО должна учитывать при формировании тарифа.
В нашем случае, чтобы по сути определить, на какую площадь начислять собственнику следует провести его выдел доли в натуре.
Как это делаем? Делим площадь помещения (80 кв.м.) на общую площадь помещений в МКД (жилая и нежилая, которая в собственности 4500 кв.м) и умножаем далее на площадь мест общего пользования (1200 кв.м.). У нас получается следующее:
80 / 4500 * 1200 = 21,33 кв.м.
Иными словами, если мы начисления делаем по площади мест общего пользования, так как именно их мы обслуживаем, то нам надо сделать начисления на 21,33 кв.м.
Помним, что общая сумма затрат на содержание в месяц у нас вышла 90 000 рублей, а площадь помещений общего пользования 1200 кв.м..
Значит у нас тариф на 1 кв.м. площади общего пользования будет:
90 000 / 1200 = 75 рублей за квадратный метр площади мест общего пользования.
Так как мы должны оплатить за 21,33 кв.м., то умножаем на полученный тариф (75 рублей) и получаем 1 599,75 рублей. С учетом погрешности (потере нулей и моих сокращений при расчетах) мы все также выходим на 1600 рублей с нашей квартиры.
К чему все эти расчеты были сделаны?
Чтобы показать — как бы мы не делали расчеты у нас так или иначе выходит общая сумму затрат на содержание дома, которая будет распределяться, учитываю площадь каждого помещения. И как бы мы не делали от этой суммы расчет, то у нас выйдет одна и та же ежемесячная сумма к оплате, которая будет зависеть все-равно от площади помещения.
