Многим управляющим МКД организациям знакома ситуация, когда собственники уклоняются от доступа в квартиру для осмотра и проведения работ на канализационных стояках, стояках ГВС/ХВС. Есть позиция, что в такой ситуации можно возложить ответственность на такого уклониста за причиненный вред. Большинство судебных актов не в пользу управляющих МКД организаций, так как «хромает» доказательственная база в виде отсутствия требований о доступе, актов и т.д. В статье расскажу о интересном на мой взгляд случае, когда суд не освободил в полном объеме ТСЖ от ответственности, а распределил её между «уклонистом» и ТСЖ.
В квартире № 65 произошло залитие из вышерасположенной квартиры. При осмотре вышерасположенной квартиры было установлено, что причина протечки канализации происходила из-за металлической встроенной «ревизии» в квартире № 58 значительно сужающей просвет в канализационной трубе кухонного стояка. Оценив имущественный вред, собственник квартиры № 65 обратился в суд одновременно к двум ответчикам — ТСЖ и собственнику квартиры № 58.
ТСЖ возражало против удовлетворения иска к ТСЖ, поскольку неоднократно направлялись в адрес собственника квартиры № 58 требования о предоставлении доступа, но доступ так и не был предоставлен в установленном порядке. При этом, канализационный стояк был зашит декоративным коробом, что делало невозможным провести как осмотр, так и при необходимости — ремонтные работы. В суд также был приглашен свидетель в лице сантехника ТСЖ, который также подтвердил, что доступ не предоставлялся.
ТСЖ в обоснование своей позиции сослались на письмо Минстроя 16.01.2019 N 794-АО/06 , где указано, что возникает ответственность собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру и не предоставивший доступа.
Обращаю внимание, что у ТСЖ были доказательства направления неоднократных уведомлений в адрес собственника с требованиями о предоставлении доступа.
Собственник квартиры № 58 указала, что ТСЖ никогда ничего не присылала и что она была открыта к диалогу, а также готова была всегда предоставить доступ.
Суд рассмотрел спор по существу и решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23 января 2023 года взыскал имущественный вред с ТСЖ и с собственника квартиры № 58 распределив ответственность по 50 %.
Суд указал, что:
- с одной стороны, ответчиком ТСЖ не проводился регулярный осмотр общедомового имущества в квартире № 58 и его текущий ремонт. При этом с 2014 года квартира № 65 уже подвергалась затоплению. А действия действия ТСЖ ограничивались составлением актов или устными обращениями в адрес собственников по указанному адресу. С иском о предоставлении доступа к общедомовому имуществу ТСЖ в суд не обращалось, хотя именно ТСЖ должно оказывать услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать бесперебойную работу системы водоотведения, проводить с этой целью ежегодные осмотры общедомового имущества.
- с другой стороны собственник квартиры № 58 не предоставляла доступ к общедомовому имуществу, расположенному в ее квартире. Кроме того доступ к общедомовому имуществу был закрыт кухонным гарнитуром, что подтверждено фотоматериалом, а также сведениями из заключения эксперта. При указанных обстоятельствах, собственник квартиры № 58 обязана была предоставить доступ к инженерным коммуникациям, являющимся общим имуществом многоквартирного дома в принадлежащим ей жилом помещении. Однако, собственница неоднократно уведомлялась о необходимости обеспечить доступ в квартиру, однако, уведомления не исполнены, иные сроки предоставления доступа с ТСЖ не согласовали, что препятствовало исполнению ТСЖ обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии
В итоге, суд пришел к выводу о том, что повреждение квартиры произошло из-за бездействия ТСЖ, а также из-за противоправных действий собственника квартиры № 58.
Не согласившись с решением суда, собственник квартиры № 58 обратился в Ставропольский краевой суд, который определением от 27 апреля 2023 года оставил в силе решение первой инстанции.
Суд указал:
доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют бесспорные доказательства того, что причиной протечки в квартире истца явилось именно ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по содержанию общего имущества, не влекут отмены вынесенного решения, поскольку собственник квартиры № 58, будучи обязанной предоставить доступ к инженерным коммуникациям, являющимся общим имуществом многоквартирного дома в принадлежащим ей жилом помещении, для совершения представителями управляющей организации ремонтных работ по замене труб, замена которых невозможна без доступа в квартиру, доступ не предоставляла. Тем самым лишила возможности установить новые канализационные трубы и избежать наступивших последствий. Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ сторона не привела иного основания залива квартиры и доказательств этому. Экспертным заключением также не установлено иных оснований залива квартиры истца.
Определением Пятого кассационного суда от 20 сентября 2023 года была поставлена итоговая точка в споре, а судебный акт первой инстанции оставлен в силе.
Ниже публикую ссылки на решения судов в общем доступе:
- решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 23 января 2023 года;
- апелляционного определение Ставропольского краевого суда 27 апреля 2023 года;
- определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции 20 сентября 2023 года.
