Прошлые уроки (темы):
- Тема 1. Основы управления МКД
- Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
- Тема 3. Что включает в себя оплата за содержание жилья
- Тема 4. Услуги управления, КР на СОИ
- Тема 5. Переход на оплату КР на СОИ по показаниям приборов учета
- Тема 6. Утверждение тарифа за содержание жилья
Цель формирования фонда капремонта
Представьте ситуацию: многоквартирному дому более 20 лет, а по закону капремонт делается самими собственниками. Если собственники не сделают ремонт, то это их «проблемы» и никто насильно их заставить провести капремонт не сможет. Мы знаем, что самая большая проблема в сфере управления МКД — пассивность собственников, когда провести собрание и собрать кворум очень сложно. Сюда же можно отнести и проблемы финансирования работ для обслуживания МКД. Когда речь заходит об утверждении тарифов, то собственники в большинстве случаев, отказываются голосовать или голосуют против.
Что будет, если собственники не придут к согласию о проведении капремонта, а государство не будет вмешиваться?
Верно, дом быстро станет аварийным, а стоимость жилья значительно уменьшится.
Чтобы таких ситуаций не было, законодатели установили:
- два способа формирования фондов капремонта: спецсчет на МКД и общий котел у регоператора;
- обязанность собственников выбрать способ формирования капремонта;
- обязанность формировать субъектами РФ региональные программы капремонта;
- последствия неплатежей собственников при спецсчете;
- последствия не проведения капремонта в срок при спецсчете;
- другие механизмы, необходимые для проведения капремонта.
| Что такое фонд капремонта? Фонд капремонта — совокупность денежных средств собственников:взносов на капремонт;пени;проценты, начисленные за пользование денежными средствами;доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта на специальных депозитах;средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ;кредитные и (или) иные заемные средства для проведения капремонта.ч. 1 ст. 170 ЖК РФ |
Существует два способа формирования фонда капремонта:
- «общий котел» — оплата за капремонт региональному оператору;
- специальный счет (открывается для каждого МКД в отдельности).
Общий котел — способ формирования фонда капремонта
«Общий котел» — способ формирования фонда капремонта, суть которого заключается в перечисление взносов на капремонт на счет регионального оператора по капремонта ( в ЖК РФ — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора). Предусмотрен ч. 3 ст. 170 ЖК РФ.
Если собственники не выбрали на собрании формирование на спецчете, о котором мы ниже поговорим, то фонд капремонта будет формироваться у регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).
Также возможна ситуация, когда выбран спецсчет, но на дату вступления в силу решения об открытии спецсчета, не был открыт спец счет. В такой ситуации формирование фонда капремонта также будет формироваться у регионального оператора.
Специальный счет для формирования фонда капремонта
Способ формирования капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников (ч. 1 ст. 173 ЖК РФ).
ЖК РФ предусмотрен список обязательных вопросов, решение по которым требуется для перехода на спецсчет. Если не принять решение по указанным вопросам, то переход на спецсчет невозможен.
Обязательные вопросы для перехода на спецсчет (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ):
- размер ежемесячного взноса на капремонт;
- владелец спецсчета;
- кредитная организация (банк, в котором будет открываться спецсчет);
Размер взноса на капремонт
Собственники обязаны оплачивать в размере тарифа, который устанавливается региональными властями. Например, в Ставропольском крае тариф утвержден Постановлением Правительства Ставропольского края. Собственники не могут оплачивать взнос в меньшем тарифе, который установлен властями. Если собственникам недостаточно денег для капремонта, то они могут установить тариф исходя из своих потребностей — но не меньше, утвержденного властями тарифа.
Владелец спецсчета
Так как собственников в МКД большое количество, то спец счет объективно не может открыться в банке на всех собственников.
Для этого должен выбираться владелец спецсчета — лицо, на имя которое будет открываться спецсчет.
Владельцем спецсчета можно выбрать (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ):
- ТСЖ, ЖСК, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив для управления МКД;
- управляющая организация;
- региональный оператор капремонта.
| Может ли быть владельцем спецсчета председатель совета МКД? Нет, не может, так как список владельцев спецсчета перечислен в ч. 2 ст. 175 ЖК РФ и открытие спецсчета на имя председателя совета МКД не предусмотрено. Обязана ли управляющая организация быть владельцем спецсчета? Закон допускает выбор владельцем спецсчета управляющую организацию, но не обязывает такую организацию быть владельцем спецсчета, если она не желает выполнять такую роль. Поэтому перед проведением собрания надо заручиться поддержкой со стороны управляющей организации, если хотите выбрать владельцем спецсчета её. |
Пошаговая инструкция по открытию спецсчета размещена в блоге — Открытие специального счета для кап ремонта: смена способа формирования фонда капитального ремонта.
Плюсы и минусы спецсчета
Плюсы
- Провести капремонт можно в любое время, если денег на спецсчете хватает на его оплату;
Минусы
- Затраты на ведение учета поступлений по взносам (обработка платежей, распечатка и доставка платежных документов). Если выполнять это не силами ТСЖ или УО, а силами расчетных центров, то оплата их услуг.
- Если денег недостаточно для проведения капремонта, то его провести нельзя будет. В данном случае собственники берут на себя все финансовые невзгоды по оплате работ по капремонту.
Решение общего собрания о переходе на спецсчет вступает по общему правилу через 1 год со дня получения протокола регоператором (срок может быть уменьшен законодательством субъекта РФ, например в Ставропольском крае срок — 6 месяцев). Протокол собрания должен направляться регоператору, которые обязан будет в течение определенного времени перечислить деньги на спецсчет. Порядок открытия спецсчета подробно раскрыт в статье.
Рекомендуемые статьи для изучения темы:
- Капитальный ремонт в новостройках можно не платить 5 лет? Гарантия застройщика и взносы на капитальный ремонт
- Взносы на капитальный ремонт: законны или можно не платить
