Из статьи узнаете про основы управления МКД, которые следует знать, чтобы разобраться в последующих темах.
- для чего управление МКД выделяется из всей сферы ЖКХ;
- какие субъекты участвуют в управлении МКД: роль ТСЖ, УО и собственников.
Для чего управление МКД выделяется из всей сферы ЖКХ?
Сфера ЖКХ представляет собой огромное количество участников: регоператоры по проведению капремонта, регоператоры по обращению с ТКО, ресурсоснабжающие организации, собственник помещений и жилых домов, наниматели помещений (соц найм и др.).
Деятельность в ЖКХ условно можно поделить по направлению к объекту:
- индивидуальному частному дому (когда собственник дома заключает договоры с ресурсоснабжающими домами и сам отвечает за состояние дома в целом);
- многоквартирному дому (МКД). Собственники помещений в МКД выбирают способ управления МКД, а выбранная организация в виде ТСЖ или УО осуществляет деятельность по управлению МКД.
С индивидуальным домом все намного проще с точки зрения правового регулирования — есть один собственник ( в некоторых случаях долевая собственность), которые несет бремя содержания дома и сам решает ремонтировать его или вовсе покинуть дом и переехать в квартиру и т.д. И в данном случае государство все оставляет на усмотрение собственника. Если собственник не будет ремонтировать дом и доведет его до аварийного состояния, то это его проблемы и его собственность, за которую кроме как сам собственник — никто не будет беспокоиться.
По другому обстоит дело с МКД.
В МКД есть индивидуальная собственность и общая. К индивидуальной собственности отнесены квартиры, ко
торые находятся в “личной” собственности. К общей собственности отнесено общее имущество, перечень которого перечислен в ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества.
Особенность общего имущества в том, что его надо содержать равно так же как и частный индивидуальный дом или квартиру, но собственников общего имущества в МКД огромное количество.
Чтобы обслуживание и содержание такого имущества было контролируемо с точки зрения определения ответственного лица, была придумана система управления МКД.
Собственники обязаны на общем собрании избрать один из возможных вариантов (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):
- заключить договор управления с управляющей организацией (УО), тем самым выбрав способ управления — УО;
- создать ТСЖ, тем самым выбрав способ управления с помощью ТСЖ;
- самостоятельно управлять, реализуя непосредственный способ управления (возможен в МКД, где квартир не больше 30).
Представьте себе ситуацию.
Жилищный кодекс не содержит обязанность по выбору способа управления, а устанавливает, что есть общее имущество и его должны содержать собственники. Один собственник говорит, я могу мести двор и берется за это направление. Другой говорит, я ничего не хочу делать, хотя иногда буду подметать возле своей двери. Третий вообще говорит, что ничего не будет делать и какое-то общее имущество его не волнует, у его есть квартира и за ней он следит.
В итоге при большом наличии мнений и отсутствии реализации способа управления — дом быстро придет в ужасающий вид, а в худшем случае будет аварийным.
Законодатель предусмотрел случай, когда собственники не выбирают способ управления. В такой ситуации администрация города проводит конкурс по выбору УО. Процедура проведения конкурса регламентирована постановлением Правительства от 6 февраля 2006 года № 75.
Какие субъекты участвуют в управлении МКД: роль ТСЖ, УО и собственников
Среди лиц, которые задействованы в управлении МКД можно выделить:
- собственник помещений в МКД;
- УО и ТСЖ;
- совет МКД.
Собственники помещений в МКД.
Собственники помещений в МКД являются самыми главными лицами, так как они являются одновременно собственниками общего имущества (ст. 290 ГК РФ) и несут бремя содержания такого имущества (ст. 39 ЖК РФ).
Бремя содержания общего имущества реализуется через оплату за жилое помещение ( услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту).
Принятие решений по вопросам управления МКД происходит через проведение общих собраний собственников. Общее собрание собственников является главным органом управления МКД (ст. 44 ЖК РФ).
Собственники обязаны, как минимум, один раз в год проводить общее собрание (ст. 45 ЖК РФ). Требование по проведению собрания собственниками не исполняется в большинстве случаев, а собрания проводят ТСЖ или УО для представления отчетов и решения вопросов управления МКД.
УО
Понятия УО на законодательном уровне нет. В свою очередь, указано, что деятельность по управлению МКД управляющими организациями может вестись на основании лицензии (ст. 192 ЖК РФ).
В лицензионных требованиях указано, что лицензиат (тот, кто получает лицензию) должен быть зарегистрирован в качестве юр лица или ИП (ст. 193 ЖК РФ).
Создать УО и получить лицензию не составляет труда, а требования при получении лицензии носят больше формальный характер.
Самая распространенная форма УО — общество с ограниченной ответственностью. Позволяет ограничить ответственность в размере уставного капитала организации (как правило это около 10 — 20 тыс. рублей).
Требований к персоналу УО нет, поэтому не стоит ожидать от специалистов УО большой компетентности. К сожалению, обучение в сфере ЖКХ отстает в России и найти сотрудника, который обладает всеми необходимыми знаниями в сфере управления МКД представляется сложным.
Большинство УО являются убыточными и не получают по итогу своей деятельности прибыль. Вся работа таких УО держится на текущим финансовом потоке (ежемесячных платежах собственников), а долги собственников растут как снежный ком.
ТСЖ
ТСЖ создается собственниками для управления конкретного МКД (в некоторых случаях создается в нескольких МКД одно ТСЖ).
Для работы ТСЖ не требуется лицензия, как это установлено для УО.
Главное отличие управления ТСЖ от УО — в ТСЖ главным органом управления является собрание членов ТСЖ. Например, для установления тарифа на содержание и ремонт достаточно будет провести собрание членов ТСЖ, а тариф будет распространятся и на собственников, которые не являются членами ТСЖ.
Членом ТСЖ можно стать по заявлению, а для принятия в члены ТСЖ не требуется какого-либо решения собрания. Подал заявление сегодня — значит с этой даты являешься членом ТСЖ.
Совет МКД.
Совет МКД должен создаваться в обязательном порядке, если домом управляет УО (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если в МКД создано ТСЖ, то совет дома не предусмотрен и его нет необходимости создавать.
На практике, совет МКД к сожалению несет формальную функцию. Это в большинстве случаев. Почему так?
Во-первых, вознаграждение совету МКД утверждают собственники неохотно. А заниматься общественной деятельностью на энтузиазме мало кто хочет.
Во- вторых, зачастую у членов совета МКД мало знаний в области управления МКД. В отсутствии знаний сложно что-либо противопоставить УО, где есть профессиональные юристы, которые обращению от совета МКД парируют с легкостью, да еще и со ссылками на закон.
Число членов совета МКД устанавливается на общем собрании собственников. Как правило учитывают этажность дома и количество подъездов.
Подробнее о совете МКД мы поговорим на одном из вебинаре в рамках обучения.