В статье рассмотрим формы общих собраний, применяемых в сфере управления МКД, а также порядок проведения общих собраний собственников.

Прошлые уроки (темы):

• Тема 1. Основы управления МКД
• Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
• Тема 3. Что включает в себя оплата за содержание жилья
• Тема 4. Услуги управления, КР на СОИ
• Тема 5. Переход на оплату КР на СОИ по показаниям приборов учета
• Тема 6. Утверждение тарифа за содержание жилья
• Тема 7. Способы формирования фонда капремонта

Виды собраний в ЖКХ (собственников, членов ТСЖ, ЖСК)

Управление МКД осуществляется через проведение общих собраний. При этом выделяется два вида общих собраний.

1. Общее собрание собственников в МКД.

Является органом управления многоквартирного дома (ст. 44 ЖК РФ). Общее собрание собственников может принимать решения по вопросам, указанным в ст. 44 ЖК РФ.  

2. Общее собрание членов ТСЖ/ЖСК, жилищных кооперативов и тд.

Общее собрание членов ТСЖ является органом управления ТСЖ, как юридического лица, а компетенция указана в ст. 145 ЖК РФ и в Уставе ТСЖ.

Общее собрание членов кооператива (жилищно-строительного или жилищного кооперативов) является органом управлени такого кооператива (ст. 117 ЖК РФ), компетенция которого определяется уставом в соответствии с положениями ЖК РФ.

Указанные два вида общих собраний различаются своими полномочиями и заменять общее собрание собственников общим собранием членов ТСЖ/ЖСК нельзя, так как законодательством такая замена не предусмотрена. 

С точки зрения значимости данных видов собраний — общее собрание собственников главнее и имеет больше полномочий, так как управление МКД обширнее чем собрание членов ТСЖ/ЖСК, как юридических лиц.

Как видно, требования к порядку проведения собраний разные.

Кто имеет право участвовать в собраниях?

В общем собрании собственников могут принимать участие с правом голоса:

• собственники помещений в МКД. Голосовать могут собственники жилых и нежилых помещений;
• участники долевого строительства, принявшие помещения по акту-приема передачи от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Дольщик принявший объект по акту приемке может голосовать в течение года при отсутствии оформления права собственности.

Голосовать может как собственник лично, так и через  представителя по доверенности.

За несовершеннолетних собственников голосуют один из родителей, которые являются законными представителями в силу статьи 64 СК РФ — родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

На общем собрании членов ТСЖ, ЖСК и других организаций участвуют члены таких некоммерческих организаций лично или через представителей.

Очная и заочная форма

При очной форме собрания собственники собираются в обусловленном месте и время. В это же время и день собственники голосуют на собрании, а в дальнейшем оформляют протокол собрания.

Заочное голосование проводится опросным путем с помощью передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ). Сейчас речь идет о заочной форме в «классическом» её виде без онлайн-собрания. Заочная форма собрания может быть проведена, если на очном собрании не было необходимого количества голосов (например, на очную часть не пришли собственники, обладающие 51 % голосов). Заочное голосование может проводиться лишь по той повестке дня, которая была предложена для очного собрания.

Например, на очное собрание был вынесен вопрос об утверждении тарифа на содержание и ремонт. Значит на заочное собрание нельзя включить вопрос о передачи общего имущества в пользование третьим лицам, так как данный вопрос не был предметом рассмотрения очного собрания.

Протокол собрания оформляется по итогам голосов, собранных в период проведения заочного голосования. Отсутствие кворума на очном собрании можно зафиксировать протоколом или информационным письмом, в котором отразить, что на очной части присутствовали собственники, голоса которых не достигают кворум (общий кворум — 51 % от всего количества голосов  в доме).

Очно-заочное собрание

Является отдельным видом собрание. Нельзя путать проведение очного собрания с отсутствием кворума и последующим собранием в заочной форме. Это разные виды собраний.

Очно-заочное собрание делится на два этапа:

• проведение очной части собрания (внимание: речь идет об очной части собрания, так как оно состоит из двух частей), где собственники собираются для обсуждения и голосования по повестки дня;
• проведение заочной части (собственники направляют письменные бюллетени в адрес, указанный в уведомлении о собрании).

Заочную часть можно начать проводить раньше очной части или вовсе в этот же день. Ограничений нет. К тому же срок проведения заочной части собрания также не ограничен законодательно, поэтому срок выбирается инициатором собрания с учетом количества активных собственников в МКД и других параметров.

Голоса очной части и заочной части суммируются, а по итогам двух частей составляется один протокол, а не два протокола (очной части или заочной).

Онлайн-голосование

Онлайн-голосование в ЖК РФ указано, как  общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы (ст. 47.1 ЖК РФ).

Суть онлайн-голосования заключается в использовании при голосовании Интернет-порталов, ГИС ЖКХ или приложений, позволяющих проголосовать. 

При онлайн-голосовании собственники могут проголосовать и в классической форме через заполнение письменной бюллетени  и передачи ее администратору собрания. При получении такой бюллетени администратор обязан сделать скан-копию и выгрузить решение по всем вопросам повестки дня такого собственника в систему.

Особенности общих собраний членов ТСЖ/ЖСК

ТСЖ могут проводить собрания членов ТСЖ в очной, заочной и очно-заочных формах. Проведение онлайн-собрания должно быть предусмотрено Уставом ТСЖ. Обусловлено такое положениями ч. 7 ст. 146 ЖК РФ, ч. 2.1. ст. 135 ЖК РФ.

Формы и порядок проведения собраний членов ЖСК не урегулирован нормами ЖК РФ, поэтому надо руководствоваться общими положениями ГК РФ и Уставом ЖСК.

В статье 181.2 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может приниматься посредством заочного голосования, в том числе голосования с помощью электронных или иных технических средств.

Учитывая,что главным органом управления ЖСК является общее собрание членов ЖСК и нормами ЖК РФ, ГК РФ не обусловлена возможность онлайн-собрания положениями Устава ЖСК, то можно порядок проведения онлайн-собрания утвердить решением собрания членов ЖСК.

Выбираем форму общего собрания

Если у вас небольшой дом и собственники активно участвуют в собрании, а практика показала, что собрание можно провести в один день, то выберите очную форму собрания.

Если не уверены, что при очной форме собрания не наберется кворум (общий кворум 50 + 1 % от всего голосов в доме),то идеальным решением будет будет очно-заочная форма собрание.

Заочную форму собрания отдельно не рассматриваю, так как она может быть после проведения очной формы, а голоса при заочной форме учитываются только заочников. В итоге, вы потеряете время на очную форму собрания, а затем голоса «очников» не будете считать.

По другому обстоят дела с очно-заочной формой — вы суммируете голосоа очной и заочных частей собраний.

Онлайн-собрание не рассматривает в отсутствии идеальных систем для проведения такого вида собрания.

Формируем повестку дня общего собрания

Повестку дня собрания нельзя менять в процессе проведения собрания. Если вы разместили уведомление о собрании, то повестка дня при проведении собрании должна соответствовать размещенной повестке.

Поэтому при формировании учтите все вопросы, закрывающие потребности дома, как минимум на год.

Формулировки повестки дня должны (п. 17 Приказа 44/пр):

• отражать суть вопросов;
• исключать неоднозначного толкования;
• указываться в соответствии с формулировкой, установленной законодательством (при наличии формулировки в законе).
• содержать ссылку на рассматриваемый или утверждаемый документ (полное название документа и его реквизиты).

При формировании повестки дня не допускается (п. 17 Приказа 44/пр):

• использовать формулировки  «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировки;
• объединять в одном вопросе разные по смысловому содержанию вопросы.

Мы знаем общие требования и ограничения по повестке. Перейдем к формированию повестки. 

Например, мы хотим создать совет дома, председателя совета дома и наделить совет дома полномочиями принимать решения по проведению текущего ремонта.

Во-первых, мы должны включить в повестку дня процессуальные вопросы, которые нужны для соблюдения требования к оформлению результатов собраний в виде протокола собрания.

Согласно п. 21 Приказа 44/пр страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании. 

А это означает, что надо выбрать лиц, которые подписывают протокол как итоговый документ собрания.

Чтобы не загромождать повестку дня, рекомендую вопрос об избрании председателя и секретаря собрания объединить в один.

Допустимо наделить председателя и секретаря собрания полномочиями по подсчету результатов (голосов) собрания. Ограничений на объединение функций председателя с функциями счетной комиссии нет.

Размещение уведомления о собрании

Инициатор общего собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Аналогичный срок установлен и для собраний членов ТСЖ (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

Как направляется уведомление?

Есть общее правило — уведомление должно быть направлено 

каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном решением собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как видно, собственники могут утвердить другой порядок уведомления направления уведомления о собрании. Например, 

• посредством e-mail (для этого надо получить от собственников письмо с указанием реквизитов контактного e-mail);
• посредством смс-уведомления (также надо получить от собственников письмо с указанием реквизитов контактного телефона);
• размещение объявления на информационных досках;
• размещение уведомления на сайте управляющей организации;
• и др.

Если собственники не утвердили альтернативный способ уведомления, то надо уведомлять через заказные письма или вручать уведомление каждому собственнику.

В случае собрания членов ТСЖ —  способы уведомления можно предусмотреть в Уставе ТСЖ.

Если не утвердили порядок уведомления, включите в следующее собрание вопросы уведомления, которые будут применяться для всех последующих собраний. Этим же вопросов рекомендую утвердить и способ направления уведомления о результатах собрания.

Реквизиты уведомления о собрании

Обязательные реквизиты уведомления о проведении собрания собственников (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

• сведения об инициаторе собрания.

Для юридических лиц указывается полное наименование организации, ОГРН, ИНН и государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица (содержится в выписке из ЕГРЮЛ).

Для физических лиц указывается полностью фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии), номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в МКД (при наличии номера, например у нежилых помещений иногда номера отсутствуют) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (здесь надо указать номер записи о праве собственности).

• форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

• дата, место, время проведения данного собрания.

Для очного собрания или очной части очно-заочного голосования надо указать дату, место и время проведения собрания. В качестве места может точный адрес (до указания номера помещения, офиса и т.д.) или ориентир (например собрание проводилось возле подъезда № 1 многоквартирного дома по адресу…).

Для заочного голосования или заочной части очно-заочного собрания надо указать даты начала и окончания приема письменных бюллетеней (решений) и место (адрес), куда должны передаваться такие решения. Чаще всего указывают в качестве места офис управляющей организации или указывают, что решения передавать через почтовый ящик председателя совета МКД (кв. №…).

• повестка дня данного собрания;
• порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Разместите документы, рассматриваемые на собрании в чате ватцап или на каком-либо сайте (портале), к которому есть доступ всем. Как вариант, можно указать адрес председателя совета МКД или указать, что документы предоставляются по запросу через телефон председателя совета МКД. Например, собственник звонит председателю и просит ознакомиться, а председатель в ответ присылает ссылку на ГуглДиск, где размещены все документы для собрания.

Для собрания членов ТСЖ список реквизитов меньше (ч. 2 ст. 146 ЖК РФ):

• инициатор собрания;
• место и время проведения собрания;
• повестка дня общего собрания.

Голоса собственников оформляется бюллетенями (письменными решениями)

С принятием Приказа 44/пр все решения собственников оформляются в письменной форме путем заполнения бюллетеней.

Письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, являются обязательным приложением к протоколу общего собрания (пп. ж п. 20 Приказа 44/пр).

При этом, в Жилищном кодексе письменные бюллетени упоминаются в:

• ч. 1 ст. 47 ЖК РФ (закрепляет возможность провести заочное голосование, которое проводится посредством передачи в место или по определенному адресу, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование);
• ч. 3 ст. 47 ЖК РФ (предусматривает передачу письменных решения при очно-заочном голосовании).

Прямого упоминания о обязательности письменных решений при очной форме собрания нет в ЖК РФ. 

Так как решения собственников оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой РФ), а согласно Приказу 44/пр предусмотрены обязательные приложения в виде письменных бюллетеней в независимости от формы собрания, то письменные решения обязательны при всех формах собрания.

Обязательные реквизиты письменных решений

Письменные решения собственников должны содержать в обязательном порядке следующие реквизиты:

•  сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (ФИО, а если юрлицо собственник — полное наименование и ОГРН юрлица, фамилия, имя, отчество представителя);
• номер помещения в собственности;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение; 
• количество голосов, которыми обладает данное лицо; 
• подпись собственника помещения либо его представителя;
• наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); 
• подпись и дата заполнения письменного решения;
• сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей (голосование ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ).

Обратите внимание, паспортные данные не указываются в письменных решениях, поэтому такое требование избыточно и загромождает письменное решение ненужной информацией.

Повестку дня собрания в письменном решении следует указывать в повелительном наклонении, чтобы при прочтении собственник понимал значение голоса в действии.

Реестр присутствующих

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются списки присутствующих и приглашенных лиц (пп. г п. 20 Приказа 44/пр).

Список присутствующих  (принявших участие  в общем собрании) должен содержать:

•  сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (ФИО, а если юрлицо собственник — полное наименование и ОГРН юрлица, фамилия, имя, отчество представителя);
• номер помещения в собственности;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение; 
• количество голосов, которыми обладает данное лицо; 
• подпись собственника помещения либо его представителя;
• наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); 
• подпись собственника или представителя.

Определяем кворум

Чтобы принять решение о составлении протокола общего собрания надо определить кворум.

Кворум — необходимое количество голосов для легитимности собрания.

Установлено общее правило — собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом, принято считать, что для составления протокола общего собрания достаточно, чтобы был 51 % голосов собственников, которые приняли участие в собрании.

В ЖК РФ применяется понятие «необходимое количество голосов», которое отвечает на вопрос — сколько голосов надо для принятия решения по вопросам повестки дня.

Все варианты необходимого количества голосов указаны в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ:

• большинство голосов от общего числа голосов, принявших участие.  Необходимо, чтобы «ЗА» проголосовали более 50 % от участвующих в собрании. Например, в доме площадь (голосов) — 1000 кв.м., для кворума нам надо, чтобы собственники обладающие 501 кв.м. проголосовали. Чтобы вопрос был принят положительный, то надо чтобы 51 % от 501 кв.м. проголосовали «ЗА», то есть 255,51 кв.м.

• больше пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Надо, чтобы «ЗА» проголосовали больше 50 % голосов от всего количества голосов в доме (внимание! не от принявших участие, а от всего количества голосов). Например, в доме площадь (голосов) — 1000 кв.м., значит надо, чтобы собственники,обладающие 501 кв.м. в собственности проголосовали «ЗА». Если все участвующие проголосовали, то кворума достаточно будет этих же 501 кв.м.

• не менее ⅔ от всего количества голосов в доме. Надо, чтобы «ЗА» проголосовали больше 67 % голосов от всего количества голосов в доме (внимание! не от принявших участие, а от всего количества голосов). Например, в доме площадь (голосов) — 1000 кв.м., значит надо, чтобы «ЗА» проголосовали собственники, обладающие 670 кв.м.

Что делать, если кворума нет?

Не секрет, что для составления протокола дается 10 дней (срок может быть установлен решением собрания,но не может быть больше десяти дней).  Срок исчисляется с даты окончания проведения собрания.

В итоге, если вы обнаружили отсутствие кворума, у вас два варианта:

• собрать необходимые голосова в указанные десять дней. При этом, ставить даты в бюллетенях те, которые укладываются в сроки проведения собрания; Внимание! Я не призываю такой способ проведения собрания, но он применяется на практике и выручает множество собственников, ну и конечно же УО и ТСЖ;
• провести новое собрание и постараться собрать кворум.

Законодательство не предъявляет требований по оформлению документов при отсутствии кворума, поэтому оформлять какие-либо документы нет необходимости.

Оформляем протокол

Протокол общего собрания оформляется секретарем общего собрания, который избирается решением общего собрания (п. 3 Приказа 44/пр)

Расписывать, что включает в себя протокол нет необходимости, так как все это указано в Приказе 44/пр.