Прошлые уроки (темы):
- Тема 1. Основы управления МКД
- Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
- Тема 3. Что включает в себя оплата за содержание жилья
- Тема 4. Услуги управления, КР на СОИ
- Тема 5. Переход на оплату КР на СОИ по показаниям приборов учета
Рассмотрим вопросы:
- общий порядок утверждения тарифа;
- индексацию тарифа за содержание жилья, когда УО включают в договор управления;
- кто установит тариф, если собственник не голосуют за новый тариф от УО?
- порядок рассмотрения предложения УО по новому тарифу на содержание жилья.
Тариф утверждается на общем собрании собственников
Размер тарифа за содержание жилого помещения (содержание и текущий ремонт, услуги управления) в МКД, где управляет УО на основании договора управления, устанавливается на собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Можно ли снизить существующий тариф в одностороннем порядке на собрании?
Часть собственников толкуют положение ч. 7 ст. 156 ЖК РФ в свою пользу и делают вывод, что фактически на собрании можно утвердить новый тариф и управляющую обязать выставлять новый тариф, направив ей решение собрания.
Такое мнение ошибочно.
Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
В итоге, перед таким снижением необходимо заручиться поддержкой УО. В какой форме такая поддержка должна быть, закон не регламентирует. Практика показывает, что достаточным будет письмо-согласование от УО, которая принимает предложенный собственниками тариф на содержание жилья.
Как утверждаются расходы КР на СОИ, если они входят в состав платы за содержание жилья?
КР на СОИ входит в состав оплаты за жилье и является жилищной услугой.
Исходя из правила об определении тарифа за содержание жилья возникает вопрос: надо ли утверждать расходы КР на СОИ в составе тарифа за содержание жилья или такие расходы считаются отдельно.
В части 7 ст. 156 ЖК РФ установлено исключение, что размер расходов КР на СОИ определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ.
| Цитата части 7 ст. 156 ЖК РФ: Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. |
Законодатель выделил отдельно КР на СОИ в части утверждения тарифов, так как сумма КР на СОИ при различных вариантах его расчета (по нормативу или по показаниями приборов учета) зависит всегда от применяемого тарифа на коммунальные ресурс, который утверждается уполномоченным органом и подлежит изменению таким же уполномоченным органом.
Таким образом, при утверждении тарифа КР на СОИ необходимо утверждать стоимость услуг и работ по содержанию, текущему ремонту и услуги управления, без учета КР на СОИ.
Во избежания введения в заблуждение собственников в части включения/невключения КР на СОИ в тариф, я рекомендую вопрос об утверждении тарифа формировать в следующей редакции:
| Утверждение тарифа содержание жилья (услуги и работы по управлению МКД, содержанию и ремонту) в размере _______ руб. с 1 квадратного метра помещения находящегося в собственности (без учета коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании и ремонте общего имущества) |
Минстрой допускает индексацию
Минстрой России в письме от 26 декабря 2018 г. № 51876-ОО/04 сделал вывод, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.
Верховный суд РФ допускает/не допускает индексацию
Основу для правоприменительной практики закладывает Верховный суд своими определениями или решениями. Затем нижестоящие суды берут выводы ВС РФ и указывают их при составлении решений.
Коллеги с журнала Управления МКД рассмотрели изменение мнений Верховного суда, которое меняется с постоянной периодичностью.
Не будем расписывать все решения ВС РФ, лишь предложу рассмотреть как менялось мнение ВС РФ.
Самое крайний судебный акт (в 2020 году) Верховного суда указал на невозможность индексации.
ГЖИ провела проверку деятельности УО и выдала предписание о перерасчете тарифа за содержание жилья, так как отсутствовал протокол собрания об утверждении тарифа на текущий год. ГЖИ посчитала, что УО обязана применять предыдущий протокол.
УО не согласилась с предписанием и обратилась в суд. В обосновании своей позиции и неправоты ГЖИ сослалась на факт, что на пункт 4.2.4 договора управления многоквартирным домом, утвержденного протоколом общего собрания от 20.05.2015 № 2 предусматривает,что тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определен в приложении № 4 к договору и подлежит ежегодной индексации в соответствии с 4 прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минкомразвития России с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению, скорректированного на индекс выпадающих доходов, сложившийся из соотношения фактического индекса предыдущего периода и прогнозного индекса на регулируемый период (не ниже уровня фактических индексов потребительских цен предыдущего годового периода).
Суд первой инстанции указал, что действующим жилищным законодательством не предусмотрена индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, как и возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в МКД не определен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В свою очередь, наличие в договоре управления МКД указанного условия нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников спорного МКД решения об изменении ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения и установлении нового размера платы.
Судом учитывается, что порядок изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. При этом, нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в МКД, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией. Ссылка общества на пункт 4.2.4 договора управления о применении ежегодной индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации
Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке повышать размер оплаты.
Ознакомиться со всеми судебными актами можете по ссылке в картотеке арбитражных дел.
УО обратилась в вышестоящие суды и дошла до ВС РФ , где суд отказал УО и указал, что договором не предусмотрен конкретный механизм индексации, не указано, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, не обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция (с учетом структуры платы за помещение согласно статье 154 Жилищного кодекса), не установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, не названы конкретные органы, утверждающие такие значения. Протокол общего собрания, в котором установлены основания применения уровня инфляции, а также тариф, к которому должна быть применена инфляция, собственниками помещений спорного МКД не принят. Суды указали, что предусмотренный договором порядок индексации с учетом указанной в договоре формулировки не позволяет сделать вывод о том, что собственники помещений МКД приняли решение, позволяющее обществу устанавливать конкретный размер платы за содержание помещения (в размере 16 рублей 98 копеек) без его утверждения на общем собрании собственников МКД.
В данном деле обратите внимание, что ключевым фактом для принятия ВС РФ соответствующего решения был факт, что не установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, не названы конкретные органы, утверждающие такие значения.
В другом деле, ВС РФ (определение от 25.12.2018 N 301-КГ18-22044 по делу № А43-38632/2017) подтвердил законность индексации, но в договоре данный вопрос был описан подробно.
В частности, заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующим законодательством. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.
Таким образом, собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем судами отмечено, что данные об индексе потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги, на который управляющая компания увеличивала размер платы за содержание и ремонт, публикуются в общем доступе на официальном сайте Росстата. При этом каждый собственник помещений в многоквартирных домах имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с учетом процента темпа роста инфляции.
Кто установит тариф, если собственник не голосуют за новый тариф от УО
Законодатель так заботится о финансовом бремени собственников (ну и конечно же о финансировании работ для надлежащего содержания общего имущества), что предусмотрел ситуацию, когда собственники не приняли (не утвердили) тариф за содержание жилья. В такой ситуации тариф устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Такое правило установлено в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ.
Данная норма применима в МКД, где не создано ТСЖ и способ управления УО на основании договора управления.
Орган МСУ делает расчет тарифа и его утверждает не для каждого дома индивидуально, а для определенных категория домов (этажность, степень благоустройства).
Орган МСУ для расчета размера платы за содержание жилого помещения вправе применять Методические рекомендации, утвержденные приказом Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр. Если следовать указаниям рекомендаций, то орган МСУ при расчете размера платы должен учитывать конструктивные особенности, степень благоустроенности и износа каждого МКД в отдельности. Однако применение этих рекомендаций для органа МСУ не обязательно (п. 1.2 Методических рекомендаций).
По рекомендациям орган МСУ рассчитывает в отношении МКД размер платы за услуги и работы исходя из утвержденного общим собранием перечня работ и услуг. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК). Такая позиция в пункте 6 письма Минстроя от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.
Однако по сложившейся практике органы МСУ утверждают в отношении такой категории собственников размер платы за содержание жилого помещения, усредненный по определенной степени благоустройства МКД.
Как определить, что собственники не утвердили новый тариф?
Обязанность утверждения тарифа закреплена за собственниками частью 7 статьи 156 ЖК РФ, а тариф утверждается по согласованию с УО. При этом тариф устанавливается по общему правилу на 1 год.
Таким образом, собственники обязаны ежегодно утверждать тариф на содержание жилья.
В итоге, если тариф не утвержден, то УО может применять муниципальный тариф на соответствующий год.
Если в вашем доме был утвержден тариф без привязки к годам, то считается, что тариф действует до его изменения на общем собрании. А возможность применять муниципальный тариф в таком случае, как и во всех случаях, зависит от расторопности УО.
Порядок рассмотрения предложения УО по новому тарифу на содержание жилья
Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества УО обязана предоставить собственникам предложение о размере тарифа за содержание жилого помещения.
Срок направления предложения — за 30 дней до даты планируемого собрания.
Предложение направляется посредством размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Предложение должно содержать:
- расчет (смету);
- обоснование размера платы за содержание жилого помещения.
К сожалению требований к смете УО и обоснованию не регламентированы. Что именно является обоснованием, ответа в законодательстве нет.
Считается, что для обоснования тех или иных работ используются результаты осмотров — акты осмотров. Но являются ли акты обоснованием размера оплаты? Конечно же нет. Они являются основанием для принятия решения о проведении тех или иных работ.
По моему мнению, обоснованием в данном контексте считается финансовое. Иными словами, УО должна показать, что предложенный ею тариф или работы в составе тарифы не завышены и являются среднерыночными как минимум. Доказать это можно с помощью анализа конкурентов и цен на подрядные работы/услуги.
Также установлено — если предложенный тариф УО выше муниципального, то УО должна предусмотреть обоснование превышения муниципального тарифа — детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения.
