- что такое договор управления
- с кем и как заключается договор управления
- отличия от договора доверительного управления
- заключение договора управления с собственниками, ТСЖ/ЖСК.
- роль председателя совета МКД в заключении договора.
Прошлые уроки (темы):
О договоре управления как основе работы УО
Договору управления посвящена статья 162 ЖК РФ.
Исполнителем (лицо, выполняющее работы или оказывающее услуги) всегда будет УО, у которой есть лицензия на управление МКД. Это явствует из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ:
| Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. |
Заказчиками (лицо, в пользу которого выполняются работы или оказываются услуги) по договору управления могут быть собственники помещений в МКД, ТСЖ, ЖСК или иной потребительский кооператив, а также застройщик МКД.
Как это ни странно, но ТСЖ/ЖСК могут заключать договоры управления с УО. При этом смены способа управления не будет происходить. Юридически в МКД будет способ управления ТСЖ/ЖСК (или иным потребительским кооперативом), но фактически все действия по управлению МКД будут отданы УО.
В рамках договора управления, УО обязуется:
- выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставлять коммунальные услуги или при прямых договорах обеспечивать готовность инженерных систем;
- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
| Есть мнение, что договор управления, который заключается УО для управления МКД, можно заменить договором доверительного управления (ДДУ), который предусмотрен главой 53 ГК РФ) Такое мнение ошибочно, так как это два разных договора, имеющие различное правовое регулирование и цель. Договор управления заключается между УО и собственниками (в некоторых случаях от имени ТСЖ), являясь реализацией собственниками способа управления общим имуществом в МКД. Собственники не передают общее имущество в адрес УО, а имущество не передается в фактическое владение УО. При доверительном управлении имущество передается в фактическое владение управляющего. Если собственники заключат ДДУ вместо договора управления, то способ управления МКД будет считаться нереализованным, так как ЖК РФ не предусматривает реализацию способа управления через ДДУ. |
Договор управления с собственниками МКД
К полномочиям общего собрания собственников (ОСС) отнесено принятие решения выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а значит выбор конкретной УО и заключения договора управления — компетенция ОСС.
В ч.1 ст. 162 ЖК РФ есть указание, что собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления.
Исходя из этого можно сделать вывод,что для заключения договора требуется, что ЗА проголосовали 50 % голосов всего дома, а не от количества принявших участие. На практике, суды и ГЖИ считают, что для заключения договора управления достаточным будет именно 50 % голосов от количества принявших участие в собрании.
Существует два варианта заключения договора управления:
- договор утверждается на общем собрании, а затем УО заключает договор с каждым собственником;
- собственники уполномочивают председателя совета МКД правом по заключению договора управления и заключается один договор. От лица собственников выступает председатель совета МКД.
До заключения договора управления совет МКД могут представить собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 3 ч.5 ст. 161.1 ЖК РФ).
А председатель совета МКД имеет право вступить в переговоры относительно условий договора управления (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
При этом, собственники не лишены права самостоятельно искать УО и обращаться в УО по вопросам согласования вариантов сотрудничества (условия договора управления, принципы работы УО, применяемые тарифы и т.д.).
Договор управления с ТСЖ/ЖСК
Правовое регулирование ТСЖ и ЖСК отличается, но так или иначе указанные юридические лица имеют право заключать договоры управления с УО. При этом, договор управления может заключить и иное юридическое лицо, которое осуществляет управление МКД (например жилищный кооператив). Отмечу, что речь идет о ТСЖ/ЖСК как заказчиках по договору управления, а не исполнителях. Ведь исполнителем договора управления может быть только УО.
ТСЖ имеет право (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.
О том, какой из органов управления ТСЖ принимает решение о заключении договора управления МКД с УО (общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ), в законе нет ответа.
В статье 148 ЖК РФ есть указание, что в обязанности правления ТСЖ входит управление МКД или заключение договоров на управление им.
Я рекомендую прописывать полномочия по заключению договора управления в Уставе ТСЖ и указывать, кто может принимать соответствующее решение.
В отсутствие такого регулирования в Уставе ТСЖ все-таки склоняюсь к принятию такого решения на общем собрании членов ТСЖ, как главном органе управления ТСЖ.
О заключении договора управления между ТСЖ и УО — ТСЖ обязано в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора направить в адрес ГЖИ информацию о заключении договора (ч. 7.1. ст. 135 ЖК РФ).
Деятельность ЖСК по управлению МКД в ЖК РФ регулируется поверхностно. Учитывая на отсутствие норм в ЖК РФ об отнесении вопрос о заключении договора управления, верным будет вариант принятие решения на общем собрании членов ЖСК.
