Об авторе

Дмитрий Бурняшев, юрист, эксперт по вопросам управления МКД. Работаю с собственниками, ТСЖ и УО по всей России. тел. 9620064353

  • Услуги
  • Мои кейсы/работа (суды, СМИ, журналы)
  • Управление МКД
  • Общие собрания
  • Правовые вопросы в СНТ
  • Оплата за ЖКУ
Рекомендую
Ежегодное повышение цен на ТО ВДГО: как УО и ТСЖ/ЖСК противостоять...
Работа ТСЖ/ЖСК с ртутьсодержащими лампами
Возможно ли продление сроков проведения общего собрания собственников в МКД?
Перерасчет после поверки счетчика с опозданием
Изменения в перерасчете за ТКО с 1 марта 2023 года (постановление...
Обязан ли потребитель предоставлять свидетельство о поверке счетчика? По мотивам определения...
Объявление-разъяснение для собственников о КР на СОИ для проведения общего собрания
Кто ответит за аварию на полотенцесушители в квартире?
Как подготовиться к продлению лицензии на управление МКД?
Может ли собственник требовать списать долг за ЖКУ свыше 3-х лет?
#Перевернуть мир ЖКХ: блог-сайт о ЖКХ
Banner
Главная страница Правовые основы управления МКД: бесплатный курс Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК
Правовые основы управления МКД: бесплатный курс

Тема 2. Договор управления МКД с собственниками, ТСЖ/ЖСК

Опубликовал Дмитрий Бурняшев 1 января, 2022
Опубликовал Дмитрий Бурняшев 1 января, 2022 0 comment

✅Из статьи узнаете:

  • что такое договор управления
  • с кем и как заключается договор управления
  • отличия от договора доверительного управления
  • заключение договора управления с собственниками, ТСЖ/ЖСК.
  • роль председателя совета МКД в заключении договора.

Прошлые уроки (темы):

  • Тема 1. Основы управления МКД

О договоре управления как основе работы УО

Договору управления посвящена статья 162 ЖК РФ. 

Исполнителем (лицо, выполняющее работы или оказывающее услуги) всегда будет УО, у которой есть лицензия на управление МКД. Это явствует из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ:

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Заказчиками (лицо, в пользу которого выполняются работы или оказываются услуги) по договору управления могут быть собственники помещений в МКД, ТСЖ, ЖСК или иной потребительский кооператив, а также застройщик МКД.

Как это ни странно, но ТСЖ/ЖСК могут заключать договоры управления с УО. При этом смены способа управления не будет происходить. Юридически в МКД будет способ управления ТСЖ/ЖСК (или иным потребительским кооперативом), но фактически все действия по управлению МКД будут отданы УО.

В рамках договора управления, УО обязуется:

  • выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
  •  предоставлять коммунальные услуги или при прямых договорах обеспечивать готовность инженерных систем;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Есть мнение, что договор управления, который заключается УО для управления МКД, можно заменить договором доверительного управления (ДДУ), который предусмотрен главой 53 ГК РФ)
Такое мнение ошибочно, так как это два разных договора, имеющие различное правовое регулирование и цель.
Договор управления заключается между УО и собственниками (в некоторых случаях от имени ТСЖ), являясь реализацией собственниками способа управления общим имуществом в МКД. Собственники не передают общее имущество в адрес УО, а  имущество не передается в фактическое владение УО. При доверительном управлении имущество передается в фактическое владение управляющего. Если собственники заключат ДДУ вместо договора управления, то способ управления МКД будет считаться нереализованным, так как ЖК РФ не предусматривает реализацию способа управления через ДДУ.

Договор управления с собственниками МКД

К полномочиям общего собрания собственников (ОСС) отнесено принятие решения выбор способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а значит выбор конкретной УО и заключения договора управления —  компетенция ОСС.

Будет полезна статья:  Тема 5. Переход на оплату КР на СОИ по показаниям приборов учета

В ч.1 ст. 162 ЖК РФ есть указание, что собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления.

Исходя из этого можно сделать вывод,что для заключения договора требуется, что ЗА проголосовали 50 % голосов всего дома, а не от количества принявших участие. На практике, суды и ГЖИ считают, что для заключения договора управления достаточным будет именно 50 % голосов от количества принявших участие в собрании.

Существует два варианта заключения договора управления:

  • договор утверждается на общем собрании, а затем УО заключает договор с каждым собственником;
  • собственники уполномочивают председателя совета МКД правом по заключению договора управления и заключается один договор.  От лица собственников выступает председатель совета МКД. 

До заключения договора управления совет МКД могут представить собственникам заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 3 ч.5 ст. 161.1 ЖК РФ).

А председатель совета МКД имеет право вступить в переговоры относительно условий договора управления (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

При этом, собственники не лишены права самостоятельно искать УО и обращаться в УО по вопросам согласования вариантов сотрудничества (условия договора управления, принципы работы УО, применяемые тарифы и т.д.).

Договор управления с ТСЖ/ЖСК

Правовое регулирование ТСЖ и ЖСК отличается, но так или иначе указанные юридические лица имеют право заключать договоры управления с УО. При этом, договор управления может заключить и иное юридическое лицо, которое осуществляет управление МКД (например жилищный кооператив). Отмечу, что речь идет о ТСЖ/ЖСК как заказчиках по договору управления, а не исполнителях. Ведь исполнителем договора управления может быть только УО.

ТСЖ имеет право (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ) заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

О том, какой из органов управления ТСЖ принимает решение о заключении договора управления МКД с УО (общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ), в законе нет ответа.

Будет полезна статья:  Тема 4. Услуги управления, КР на СОИ

В статье 148 ЖК РФ есть указание, что в обязанности правления ТСЖ входит управление МКД или заключение договоров на управление им.

Я рекомендую прописывать полномочия по заключению договора управления в Уставе ТСЖ и указывать, кто может принимать соответствующее решение.

В отсутствие такого регулирования в Уставе ТСЖ все-таки склоняюсь к принятию такого решения на общем собрании членов ТСЖ, как главном органе управления ТСЖ.

О заключении договора управления между ТСЖ и УО — ТСЖ обязано в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора направить в адрес ГЖИ информацию о заключении договора (ч. 7.1. ст. 135 ЖК РФ).

Деятельность ЖСК по управлению МКД в ЖК РФ регулируется поверхностно. Учитывая на отсутствие норм в ЖК РФ об отнесении вопрос о заключении договора управления, верным будет вариант принятие решения на общем собрании членов ЖСК.

Распечатать
0 comment
1
FacebookTwitterPinterestLinkedinTumblrRedditStumbleuponWhatsappTelegramLINEEmail
Дмитрий Бурняшев

Юрист, автор статей на тему ЖКХ e-mail: bur1505@yandex.ru

Будут интересны

Тема 8. Общие собрания в ЖКХ

Тема 7. Способы формирования фонда капремонта

Тема 6. Утверждение тарифа за содержание жилья

Тема 5. Переход на оплату КР на СОИ по...

Тема 4. Услуги управления, КР на СОИ

Тема 3. Что включает в себя оплата за содержание...

Тема 1. Основы управления МКД

Leave a Comment Cancel Reply

Save my name, email, and website in this browser for the next time I comment.

Рассылка

Подпишитесь на рассылку «Перевернуть мир ЖКХ»

Раз в неделю (иногда 2-3) рассказываем об изменениях в законодательстве, отвечаем на вопросы, а тажке делаем контент по теме ЖКХ

 Предоставлено SendPulse
  • Linkedin
  • Youtube