При работе с коммунальными квартирами надо учесть особенности, которые определяют зону ответственности УО и собственников комнат в коммунальной квартире.
Собственникам коммунальной квартиры принадлежит два вида общего имущества
Коммунальная квартира состоит жилых комнат и мест общего пользования коммунальной квартиры (общий коридор, ванная комната, кухня и др.), а также общего инженерного оборудования в местах общего пользования (газовая плита на кухне, смесители на кухне и в ванной комнате и др.).
В квартире, такое имущество является личной собственностью собственника, а в коммунальной квартире — это общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Собственник не вправе отчуждать долю отдельно от комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ).
Доля расходов собственников комнат на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника. Законом не определен порядок оплаты таких расходов, поэтому все возлагается на добрососедские отношения и «сговорчивость».
Также собственникам комнат в коммунальной квартире по общему правилу принадлежит общее имущество собственников в МКД — общие коридоры за пределами коммунальной квартиры, лестничные площадки, лифты и другие объекты общего имущества согласно ст. 36 ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества.
Почему оплата за содержание жилья исчисляется не по площади согласно свидетельства о праве собственности?
Собственники сильно удивляются, когда расчет оплаты за содержание (текущий ремонт, содержание общего имущества в МКД, услуги управления) начисляется не по площади комнаты в коммунальной квартиры.
Дело в том, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ). Это означает, что берется за основу площадь квартиры и площадь всех помещений в доме (жилых и нежилых) — это и будет доля, а начисления делаются по площади квартиры.
В свою очередь, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ).
В коммунальной квартире долю определяем по следующей составляющим:
площадь комнаты + доля на общее имущество в коммунальной квартире.
Например, коммунальная квартира общей площадью 60 кв.м. состоит из:
- жилых комнат в количестве 3 штук, общей площадью 45 кв.м., а каждая квартира 15 кв.м.;
- площадью кухни, ванной и туалета в сумме 15 кв.м.
Доля каждого собственника на общее имущество: составляет 1/3 от площади мест общего пользования коммунальной квартире, а если перевести в кв.м., то 5 кв.м.
В итоге начисления за содержание жилья будет делаться на площадь 20 кв.м. (15 площадь комнаты +5 площадь доли в праве на общее имущество в коммунальной квартире)
