Жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
При этом одно из условий принятия такого решения — ненарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
При этом, закрепив такое право за ТСЖ, законодатель не предусмотрел наличие полномочий по принятию решения о предоставлении в пользование части общего имущества у органа управления ТСЖ (общего собрания членов ТСЖ). Среди полномочий, предусмотренных ст. 145 ЖК РФ («Общее собрание членов товарищества собственников жилья»), нет такого правомочия.
Соответственно, на практике возникает вопрос: кто все же имеет право принимать решение о заключении договора аренды — общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений?
С точки зрения ЖК РФ данные виды собраний и их компетенции различны.
Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).
Исходя из этих понятий следует, что общее собрание собственников является главным органом всего дома как объекта управления, а собрание членов ТСЖ — главным органом именно ТСЖ.
В судебной практике по рассматриваемому вопросу существует следующая позиция. ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме. При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.Такую позицию закрепил Конституционный Суд РФ в определении от 17.07.2014 N 1683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы товарищества собственников жилья «Заря» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.04.2013 N А50-1161/2013, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями вплоть до ВАС РФ (определение от 20.02.2014 N ВАС-18161/13), было отказано в удовлетворении требований ТСЖ о признании договора аренды нежилого помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, недействительным и применении последствий его недействительности.
Спор возник из-за того, что между ТСЖ в лице председателя правления и ООО (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения о передаче нежилого помещения. ТСЖ заключило данный договор на основании решения общего собрания членов товарищества. ТСЖ обратилось в суд с вышеуказанными требованиями и в обосновании указало, что такой договор является ничтожной сделкой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), поскольку он подписан неуполномоченным лицом (председателем правления ТСЖ, который не имел полномочий на заключение сделки по передаче общего имущества в аренду). По мнению ТСЖ, только общее собрание собственников имеет правомочия принимать решение об аренде общего имущества, а не общее собрание членов ТСЖ.
Суды всех инстанций посчитали иначе и указали следующее. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, в том числе путем создания некоммерческой организации. Создавая некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 и 3 ст. 50 ГК РФ), граждане, как правило, не ставят своей задачей ни реализацию конституционного права на свободное распоряжение своими способностями к труду, ни получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации.
Разновидностью некоммерческих организаций являются ТСЖ, которые создаются собственниками помещений в многоквартирном доме (нескольких домах) для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. Жилищный кодекс РФ, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений. На основании п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые в данном случае выбрали соответствующий способ управления общим имуществом.
В итоге ТСЖ обратилось с жалобой в Конституционный Суд РФ (определение от 17.07.2014 N 1683-О) и оспаривало конституционность примененного судами в деле с его участием п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, устанавливающего право ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы собственников в нем находящихся помещений. По мнению ТСЖ, указанное законоположение противоречит ч. 1 ст. 34 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ в той мере, в какой оно предопределяет наличие различного объема прав на общее имущество у собственников помещений многоквартирных домов в зависимости от избранного ими способа управления, препятствуя реализации их права собственности.
Конституционный Суд РФ, изучив представленные материалы, не нашел оснований для принятия жалобы к рассмотрению и указал, что содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ правовое регулирование обусловлено природой ТСЖ, как организации, созданной исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома. При этом собственники находящихся в нем помещений не лишены возможности избрать иной способ управления многоквартирным домом, предполагающий отличный от установленного в оспариваемом положении порядок предоставления общего имущества в пользование. Таким образом, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ сам по себе не может рассматриваться как нарушающий права заявителя в указанном в жалобе аспекте.
Следовательно, принимать решения о заключении договоров аренды общего имущества вправе:
— собственники помещений в многоквартирном доме;
— ТСЖ.
Гражданское законодательство предусматривает возможность наделения правом сдачи в аренду имущества иных лиц, уполномоченных на это законом или собственниками такого имущества (ст. 608 ГК РФ).
Конкретизируя данное правило, ЖК РФ (п. 3.1 ч. 2 ст. 44) устанавливает, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).
Исходя из содержания действующего законодательства, собственники могут наделить правом заключения договоров аренды следующих лиц:
— управляющую организацию;
— ТСЖ;
— физическое или юридическое лицо, как являющееся собственником помещения в доме, так и не являющееся собственником.
Источник — Бурняшев Д.В. Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имущество. — М.: Редакция «Российской газеты», 2019. Вып. 12. — 160 с.