Положения части 3 статьи 200 ЖК РФ обязывают УО управлять МКД до даты выбора новой УО, создания ТСЖ независимо от исключения МКД из реестра лицензии УО. Но как быть, если УО прекратила управлять МКД из-за прекращения договора управления — обязана ли УО управлять домом до «бесконечности»? В статье подробнее рассмотрим данный вопрос.
О чем говорит часть 3 статьи 200 ЖК РФ
Если сведения об МКД были исключены из реестра лицензии, УО обязана управлять домом в отсутствии таких сведений до даты:
- регистрации ТСЖ/ЖСК ил и иного специализированного потребительского кооператива;
- начала управления МКД выбранной ОСС УО или начала управления МКД УО по итогам открытого конкурса по выбору УО;
- возникновения обязательств у подрядных организаций по обслуживанию и содержанию ОИ в МКД при непосредственном способе управлении;
- начала управления МКД на основании договора управления МКД с ТСЖ.
Органы ГЖН трактуют эту нормы для всех случаев изменения перечня МКД, чтобы дома не оставались «бесхозными» (без УО). Именно на такой позиции было выдано предписание одной УО, которая прекратила управлять домом по причине окончания срока договора управления.
Между собственниками и УО был заключен договор управления с условиями о пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. Основание заключения — результаты открытого конкурса. УО заявила о прекращении договора по окончании срока его действия. Это означает, что договор не считается продленным. УО подала заявку о внесении изменений в реестр лицензий, а орган ГЖН внес изменения, исключив организацию в качестве УО спорным домом.
Администрация, проводившая конкурс обратилась в ГЖН, которые выдали предписание об осуществлении фактической деятельности УО на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ до наступления событий, указанных в данной статье.
ВС РФ разъяснил в каких случаях применятся часть 3 статьи 200 ЖК РФ
УО обратилась в суд для оспаривания предписания и все три инстанции поддержали орган ГЖН.
Определением от 19 апреля 2021 г. №303-ЭС20-23313 ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение:
- ЖК РФ разграничивает основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий (части 2, 3 статьи 198) и основания и порядок исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра (части 5– 5.4 ст. 198 ЖК);
- изменение перечня МКД может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД и в таком случае УО обязана подать заявление о внесении изменений, а также разместить сведения в ГИС ЖКХ;
- основания исключения содержатся в ч. 5– 5.4 ст. 198 ЖК (например, назначение двух наказаний по фактам неисполнения предписаний органа ГЖН в отношении одного МКД в течение 12 месяцев, вступления в законную силу решения суда о признании УО банкротом).
При новом рассмотрении Арбитражный суд учел замечания ВС РФ и вынес решение в пользу УО (решение АС Приморского края от 14 июля 2021 года по делу № А51-21536/2019.
