Если собственники нежилых помещений в МКД рассматривают возможность открытия кафе или иного подобного заведения общественного питания, то непременно встанет вопрос об устройстве новой отдельной вентиляции, которую возможно сделать путем прокладки оборудования по фасаду МКД. В статье на примере определения Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 ответим на вопрос: нужно ли согласие собственников на прокладку вентиляции по фасаду МКД?
Преамбула дела
Для открытия кафе собственник нежилого помещения в МКД произвел работы по установке системы вентиляционного и кондиционерного оборудования с установкой этих систем на капитальных стенах дома по фасаду жилого дома. На внешней стене дома со стороны двора была смонтирована приточно-вытяжная вентиляционная система, и вентиляционный канал проходящий вертикально вдоль окон квартир от 2-го этажа до 8-ого этажа здания с размещением блоков кондиционирования.
При этом, отсутствует решение общего собрания собственников на использование фасада для размещения таких объектов.
Тогда группа собственников обратилась в суд к собственнику нежилого помещения (ООО «Виртуоз-Стиль») с требованиями об обязании демонтировать вытяжку и кондиционеры, проходящую по стене дома.
В суд первой инстанции был представлено распоряжение Мосжилинспекции, которым были разрешены работы по перепланировке и переустройству, в том числе на проведение работ по устройству воздуховода и установке 2-х наружных блоков кондиционеров со стороны дворового фасада жилого дома.
Арбитражный суд Москвы не стал изучать фактические обстоятельства дела и сослался на законность действий собственника, так как было получено разрешение на перепланировку/переустройство. В итоге в удовлетворении исковых требований было отказано (решение от 30 октября 2019 года по делу А40-219601/18).
Апелляция посчитала решение собрания выше согласия Мосжилинспекции
Суд апелляционной инстанции проанализировал положения ГК РФ и ЖК РФ и пришел к выводу, что для прокладки вытяжки по фасаду дома требуется решение общего собрания собственников помещений в доме.
В силу части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
При этом доводы собственника нежилого помещения о наличии согласия от Мосжилинспекции суд отклонил, поскольку третье лицо в силу его полномочий могло осуществлять только контроль за соответствующими работами в целях предотвращения нарушения законодательства при и проведении, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД.
Постановлением Девятого арбитражный апелляционного суда № 09АП-78831/2019-ГК от 25 февраля 2020 года было отменено решение суда первой инстанции и исковые требования были удовлетворены.
Кассация отменила решение апелляционного суда и отказала в исковых требованиях. Точку в деле поставил Верховный суд (определение от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471).
Верховный суд в очередной раз напомнил, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, единолично в отсутствие решения общего
собрания пользоваться общим имуществом МКД.
