Разобрал случай, когда собственники желают присоединить балкон к квартире и тем самым увеличить общую площадь квартиры. Как правило, такое присоединение сопровождается сносом оконной рамы с дверным проемом и установкой в дальнейшем радиатора отопления на балконе. Разберемся подробнее в проблемах такой перепланировки.
ВС РФ обязал собственников при присоединении балкона получать согласие всех собственников
ВС РФ в определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164. а также в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г. отразил позицию
Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Преамбула дела
Жительница г. Краснодара провела работы по реконструкции квартиры, в частности увеличен размер общей площади квартиры за счет присоединения балкона. Также были выполнены работы по увеличению размера балкона. Все это было сделано без получения разрешения на переустройство/перепланировку. В итоге администрация города Краснодара обратилась в суд с требованием о продаже с публичных торгов квартиры, а собственник подал встречный иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Верховный суд отказал собственнику в части включения в общую площадь квартиры площади балкона.
На чем основана позиция ВС РФ?
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В свою очередь, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Суд посчитал, что присоединение балкона к площади квартиры влечен уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, которое возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Аналогичная позиция содержится во множестве судебных актах: Постановление Президиума Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15 ноября 2018 г. по делу № 4Г-465/2018, Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 12 июля 2017 г. по делу N 33-4593/2017, Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 08 мая 2019 г. по делу N 33-9586/2019 и иные судебные акты.
